El efecto de la crisis en el mercado inmobiliario en la historia

El mercado inmobiliario va a lo largo de los años por cuatro fases de un ciclo que tiene una duración de 18 años. Estos ciclos se repiten una y otra vez rotando entre estas cuatro fases.

Fase de recesión. Esta fase se caracteriza por los típicos síntomas de un periodo de crisis: Altas tasas de desempleo, bajos índices de consumo y bajos niveles de inversión por parte de empresas (construcciones, maquinaria, fábricas, etc.). Esta baja demanda explica el nivel de precios del mercado. Es en esta fase el precio de la tierra está en su nivel más bajo en el ciclo.

Fase de recuperación. La demanda poco a poco comienza a alcanzar la oferta. El banco central baja las tasas de interés para estimular el consumo y con ello la economía. Esta política expansiva acorta el impacto y duración de la fase de recesión, acelerando la recuperación del mercado inmobiliario. Se incrementa la demanda al haber bajos costos de inversión. Las empresas comienzan nuevamente a contratar más personas y abren nuevas oficinas. Sube el comercio, sube el empleo. Con el alza del empleo, crece con ello la demanda por viviendas residenciales, haciendo con ello subir el precio de los arriendos y la compra de propiedades.

Fase de expansión. En este periodo, los propietarios subirán el precio de las rentas, lo que se traduce en un crecimiento de dos dígitos en el precio de los arriendos. Dado que los costos son mayoritariamente fijos, este incremento de ingresos se traduce en una mayor rentabilidad para los inversionistas inmobiliarios. Esto atrae a más inversionistas y constructoras a tomar ventajas del boom y sacar cuantiosas utilidades.

Fase de sobreoferta. La entrada de proyectos inmobiliarios en la segunda parte de la fase de expansión comienza a saturar el mercado. Con ello, la tasa de ocupación comienza a decrecer paulatinamente. Aun así, estas tasas se mantienen sobre la media de largo plazo, lo que hace que los precios del arriendo sigan subiendo, pero ya a un menor ritmo. Esto es quizás la señal más clara del cambio en el ciclo del mercado. La ambición del boom hace que el dinero siga siendo invertido en nuevos proyectos inmobiliarios, hasta que ya sea demasiado tarde. El mercado tarde o temprano revienta, y entramos en la fase de recesión.

Cuando las tasas de crecimiento en los precios de los arriendos han llegado a cero o incluso a valores negativos, es señal de que pronto y súbitamente comenzará la fase de recesión nuevamente.

¿Cuál es la situación actual de los mercados inmobiliarios? Los precios de la vivienda y la inversión residencial disminuyeron en muchos países al comienzo de la etapa de recesión. En el último año, 33 de 52 países del índice han experimentado aumentos de los precios inmobiliarios.

Las principales herramientas que se han empleado para contener los auges inmobiliarios son los límites sobre las relaciones préstamo/valor y deuda/ingresos y los requisitos de capital por sectores. Los límites sobre la relación préstamo/valor ponen un tope al tamaño de un préstamo hipotecario en relación con el valor del inmueble, lo cual equivale esencialmente a la imposición de una cuota de entrada mínima.

Para concluir, las características de los auges inmobiliarios varían según el país y el momento. Pero lo que tienen en común es que la caída, cuando sobreviene, muy a menudo inflige daños en la estabilidad financiera y en la economía real. No obstante, es cierto que en muchos casos pertinentes de la actualidad las tasas de interés de política monetaria han permanecido en niveles bajos para apoyar la recuperación económica.